Финансовые советы

Инвестиции в недвижимость за рубежом REIT

Автор grandeflower в Финансовые советы

Наверное, каждый из нас задумывался, было бы неплохо приобрести недвижимость за рубежом. Но, это под силу далеко не каждому. Требуется капитал в пару сотен тысяч долларов. Кроме этого возникает предостаточно сопутствующих проблем и вопросов, например, нужно решить в какой стране будет проведена покупка, как обслуживать объект  и решать вопросы, для покупки нужно отыскать посредника, открыть банковский счет за рубежом и т.д. Проблем много, и большинство выступают барьером для покупки недвижимости за рубежом.

Как вложить деньги в зарубежную недвижимость, если нет достаточной суммой для покупки дома или квартиры? REIT (Real Estate Investment Trust) – публичная фирма, базовый доход, обеспечивается за счет управления или сдачи недвижимости в аренду, ее купли/продажи, а также предусмотрено прямое кредитование под залог недвижимости или же инвестиции в ипотечные бумаги. Вся прибыль за вычетом комиссии за управление выплачивается в виде дивидендов. Осуществляется покупка акций REIT на бирже от $100. В данной статье мы рассмотрим инвестиции в недвижимость за рубежом.

Что представляет собой REIT

REIT-фонд − это инструмент позволяющий инвестировать в недвижимости от нескольких сотен долларов. В других странах популярный инструмент. Суть работы данного фонда сводится к возведению строительных объектов, скупке недвижимости, поиск арендаторов и т.д. При этом REIT − это управляющая компания, которая может владеть  несколькими объектами недвижимости. Акции данной фирмы вращаются на бирже, и инвестор может купить активы.

На форумах и разных тематических сайтах, эксперты часто сравнивают REIT с ПИФами. Безусловно, что-то схожее присутствует, но это сравнение не самое корректное. Мы покупаем акции компании, имеющей свои финансовые показатели, мультипликаторы и т.д., здесь важно понимать, что REIT − это разновидность акций компании, которая работает в секторе управления недвижимости. На российском рынке REIT как такового нет, но существуют несколько методов вложения, о них далее.

Классификация REIT

REIT  физической недвижимости, в которых получается, что приобретаются объекты недвижимости, компания их сдает, зарабатывая на арендных платежах, и делиться доходностью со своими инвесторов. Таких типов REIT подавляющее большинство.

Ипотечные REIT − это компании, которые имеют в своих портфелях закладные ипотечные бумаги, и получают по ним процентные платежи. Встречаются смешанные фонды.

REIT также делят в зависимости от направленности недвижимости. Это зависит от того, что именно выбрала управляющая компания. Есть организации которые работают исключительно с офисными объектами, кто-то с промышленными, другие напротив делают ставку на торговые центры, то есть коммерцию.

Плюсы REIT

Преимущества данного инструмента проявляются в следующем:

  • шанс даже с незначительной суммой средств вложить в сектор недвижимости. Можно выбирать любой REIT любой страны. При этом не требуется большой капитал, вложения ликвидные, поскольку их можно продать;
  • дивиденды, выплачиваются стабильные, что очень схоже на облигации, но доходность выше. Рынок REIT США самый развитый в мире. В последние два десятилетия акции REIT показывали хорошую динамику. Не берем в расчет дивиденды, они даже обогнали самую динамическую сферу экономики США − техническую, потому что за последние 20 лет прибыльность REIT составила 12,5%;
  • динамика акций REIT совпадает с динамикой рынка в целом. Можно предположить в определенных кризисах REIT может выступить в качестве защитного актива.

Часто, кажется, что физическая покупка квартиры − это оптимальный способ для сохранения денег в кризис. При этом мы не проводим регулярную переоценку стоимости  квартиры, а в инвестиционный портфель люди имеют привычку заглядывать практически каждый день. Спорный момент, поскольку квартиры в кризис проседают.

Риски REIT

Инвестиции в недвижимость за рубежом доходность способны принести, но также не стоит забывать о  рисках. Рассмотрим самые базовые минусы REIT.  Здесь нужно сказать, что особенно инструмент считается рискованным для людей, которые инвестируют на небольшой временной интервал, REIT не оптимальный вариант.

Как выбрать REIT

Чтобы правильно выбрать REIT требуются навыки фундаментального анализа, которые необходимы для выбора акций. При выборе REIT нужно смотреть не только на то, в какую недвижимость осуществляются вложения, насколько эффективно со своими управляющими возможностями справляется фирма. Бизнес может приносить нормальные деньги, но доходность процесса будет низкой для инвесторов. Действуем по классике:

  • изучаем финансовую отчетность;
  • мультипликаторы также просматриваем;
  • коэффициент автономии, количество заемных и личных средств;
  • какая финансовая нагрузка и т.д.

В общем, изучаем все документы и статистические данные. Внимательное знакомство требуется, особенно если вы намерены инвестировать в конкретный REIT-фонд

Как купить REIT

Существует несколько вариантов. Необходимо отметить, что REIT это своего рода акции, только узкоспециализированные. Поэтому способы покупки очень схожи.

  1. Большая часть REIT представлены на рынке США. В результате чего потребуется открыть счет у брокера иностранного и после получить доступ к перечню REIT-фондов.
  2. СПБ биржевая площадка. На ней работают некоторые брокерские компании, биржа позволяет приобретать всем фирмам индекс S&P 500. В результате чего реально приобрести REIT-фонды на отечественной бирже. Относительно недостатков этого подхода. СПБ площадка отличается не самыми высокими показателями ликвидности. Также, в случае если пользователь подписал форму W8B,  налоговый вычет на дивиденды в процессе приобретения через отечественную компанию будут высокими.
  3. На рынке РФ есть ПИФы, инвестирующие в ETF на REIT. В действующий момент работает только один паевой фонд. Недостаток этого метода в том, что с клиента будет снята высокая комиссионная издержка. Здесь важно учитывать, что для пользователя, который не разбирается  в финансовом анализе, приобретение ПИФа проще по алгоритму действий, нежели анализ и изучение REIT-фонда.
  4. Приобретение ETF-фонда на REIT, данная конструкция очень сложная, но в реальности все предельно просто. На рынке США пару лет данные фонды пользуются популярностью. При этом данный инструмент считается более доступным, чем ПИФы, поскольку обслуживание дешевле. Относительно минусов − приобрести через отечественного брокера не получится.

Нужно ли вкладывать в REIT?

Сказать, что данный инструмент 100% должен быть в вашем инвестиционном портфеле нельзя. Поскольку инструмент считается рискованными, как и акции. При этом, разбавить инвестиционный портфель вполне реально, для этого достаточно 5% зарубежной недвижимости.  Также помните, что REIT отличается стабильными и растущими дивидендами, кроме этого еще в валюте, поэтому как вариант можно рассмотреть актив для добавления в собственный портфель.

Материалы по теме:

Источник

Спасибо за интерес к публикации на нашем сайте!

Как определить разворот тренда: бычий и медвежий рынок

Автор grandeflower в Финансовые советы

Мировые эксперты твердят о мировом кризисе в ближайшие несколько лет. Когда именно это наступит сказать сложно. Ситуация неизбежна, в частности инверсия кривой доходности по американским государственным бумагам 14 августа 2019 наблюдалась впервые с кризиса 2007 года. В связи с этим вопрос, что будет с фондовым рынком весьма актуален. Чего ожидать если американский рынок и мировой столкнутся с кризисом? Как определить, когда на финансовых рынках начнется обвал и распродажа? Рассмотрим бычий рынок и медвежий рынок − это…, пройдемся также  по особенностям отличия разворота тренда от коррекции.

Когда покупаются акции инвесторами и прочие инструменты, участники рынка надеются, что они будут расти в большинстве случаев. В такой ситуации это быки, покупатели которые желают заработать на повышении цены. Почему быки? Потому, что по легенде быки берут свою жертву на рога, инвестор также натягивает цену на рога и толкает наверх.

Помните, что рынки не всегда движутся на повышение, есть еще и медвежий рынок. Медведи становятся лапой на цену и давят ее вниз. Образ медведя на рынке появился в 18 веке, в период пузыря южных морей Великобритании. На тот момент торговцы продавали медведей, которыми они не владели, полагаясь на снижение цены. Как понять какой сейчас рынок медвежий или бычий? Относительно медвежьего рынка − это цена, которая падает со своих локальных пиков, желательно чтобы это были максимальные уровни за 52 недели, на 20% и более.

Если цена снизилась на 20% и выше, можно говорить что рынок перешел в фазу медвежьего рынка. Но, учтите, что падение должно быть не за один день и не за два, а по крайне мере 2-3 месяца. Это указывает на то,  что на рынке пролонгированный отрезок времени доминирует неопределенность, пессимизм, несмотря на то, что цена падает, покупать по такой стоимости никто не хочет и рынок продолжает снижаться.

Если речь идет о нисходящем рынке, история касается фондового рынка и базовых индикаторов. Если говорим про США, смотрим сразу на S&P 500, понятие нисходящий рынок используется в большинстве случаев к крупным индексам. Но, на практике на товарных рынках или на примере определенного актива можно использовать терминологию «медвежий рынок».

Фазы медвежьего рынка

Существует четыре фазы:

  1. Первая − характеризуется повышенными ценами в течении длительного временного интервала. В таком случае рынок переходит в состояние перекупленности, у инвесторов еще хорошее настроение, но постепенно прибыль на рынке фиксируют и цена готовиться к снижению.
  2. Вторая − негатив на рынке распространяется, и видно резкое падение цен на фондовом рынке. Снижается активность и прибыль компаний работающих на бирже, общеэкономические индикаторы ухудшаются. На рынке уже присутствует паника, и можно видеть первые распродажи.
  3. Третья − после резкого падения на рынок приходят спекулянты. Они видят, что цены на активы упали, есть что купить.
  4. Четвертая − постепенно готовиться разворот наверх, поскольку после самых решительных спекулянтов приходят более консервативные, которые хотят купить дешевые активы. Нисходящий рынок плавно сменяется на бычий рынок.

С 1990-2018 на фондовом рынке США установлено 33 фазы медвежьего рынка. В среднем такой рынок встречается каждые три года, безусловно, есть истории слабые и заметные. Если говорить о самых ярких − период Великой депрессии, который начался в 1920, из более новых кризисов доткомов который начался в марте 2000-х и продлился практические два года, и практически смыл стоимость индекса S&P 500. Новый, так скажем свежий кризис − это ипотечный в США, который продлился  до марта 2009 года, и индекс Доу Джонс потерял 54% от своей стоимости.

Для инвесторов, которые только начинают работать, самой оптимальной тактикой на нисходящем рынке является − покупка более дешевых акций, небольшими порциями, тем самым будет, усредняться цена покупки.  Помните, что любая фаза подходит к концу, и в момент распродажи можно пополнить свой портфель.

Чтобы инвесторы имели представление относительно того, какие существуют методы и как работают профи, остановимся на паре важных моментов.

Эффективные инструменты при нисходящем рынке/развороте тренда

Рассмотрим самые результативные и часто применяемые инструменты профессиональными инвесторами на рынке в период спада или же при трендовом развороте.

Шорты

Бывают короткие позиции это торговля вкороткую или шорты. В данном случае ситуация очень похожа с торговцами в 18 веке. Медведей заменяем на акции у брокера, затем выкупаем по низкой стоимости и получаем профит в виде разницы. Здесь важно понимать, что в случае если стоимость начнет движение в не том направлении, которое спрогнозировано инвестором, тогда участник рынка столкнется с более серьезными потерями. И даже больше, повышаются риски потерять часть портфеля.

Пут-опционы

На медвежьем рынке реально работать через данный инструмент, который предоставляет право на продажу активов по установленной стоимости в определенный временной интервал. Пут-опционы используются чаще всего профи для спекуляции или же с целью захеджировать портфель. Существует также понятие как long-only в таком портфеле только акции, которые вероятней всего будут расти.

Обратные ETF

На рынке США самыми распространенными считаются обратные ETF. Этого на отечественном рынке нет, поскольку рынок ETF РФ пребывает очень далеко от мировых стандартов. Не так давно начали появляться биржевые ПИФы.

Обратные ETF − это ситуация с обратной корреляцией с динамикой индекса. Для примера, S&P 500 снижается на 1%, тогда инвестор получает 1% от снижения рынка. Это очень удобный инструмент, поскольку бывает с кредитным плечом, в таком случае вместо 1% реально получить 3%. Часто обратные применяются с целью спекуляции и хеджирования.

Важно понимать, что этот инструмент очень рискованный. Поэтому в случае отсутствия опыта и знаний, рекомендуется отложить инструмент подальше. Отличие коррекции от стабильного снижения на рынке

Чаще всего на корреляцию приходит около 10% от стоимости, бывают случаи с показателем в 20%, но не выше. В момент, когда рынок пересекает данную отметку − это медвежий рынок. Если необходимо отличить корреляцию от снижающегося рынка, нужно изучить график и задействовать азы технического анализа.

Распространена ситуация когда коррекция хотела перейти в медвежий рынок, но это не допускается участниками. Правительство разных государств вмешивается в физику рынков, соответственно это оказывает существенное воздействие на движение. Бывают частые ограничения на короткие продажи с целью остановить спекулянтов в разгоне снижения. ЦБ согласно последним ситуация могут запустить печатный станок, в момент когда уже все предпосылки к снижению рынка. В особенности программа QE или снижение %, для стимулирования экономики дает рынкам доступные деньги, за счет чего останавливает обвал финансовых площадок. Это происходит и сейчас. 

Под конец 2018 года многих смущало моментальное падение на фондовом рынке США. Федеральный резерв также испугался, как и правительство страны, после чего можно было наблюдать за деактивацией повышения ставок, и ставки начали снижаться.

Если изучить график за 2016 год можно увидеть идентичную картину. В тот момент ситуация была не лучше, ФРС приступил к нормализации ставок к повышению, только спустя время, когда их показатели были крайне низкого уровня. ФРС решили немного увеличить, с целью оздоровить экономики. Но как только ФРС приступило к данному процессу, моментально рынки обвалились. После этого снова активируется программа для стимулирования экономики.

Практика

Теперь рассмотрим на примере реального графика S&P 500, как выглядит восходящий, нисходящий рынок, и как определить разворот тренда.      

Трендовая линия поддержки

Рассмотрим период с 2007-2009 год − это нисходящий рынок, который практически безоткатно снижен. Учтите, что этому процессу предшествовала двойная вершина − это модель графического анализа. Данный инструмент помогает определить разворот рынка, как вариант можно применить комбинацию из японских свечей.

Рассмотрим дальше, март 2009 года − виден восходящий рынок. Как это определилось? Для этого мы изобразили на графике пунктирную полосу желтого цвета, которая зафиксировала ближние минимальные точки. Данную полосу можно продолжить, поскольку она  выступает в качестве полосы поддержки. Можно заметить что инструмент отлично выполнил главную задачу, поскольку ни в 2016, 2018 году, несмотря на коррекцию, рынок не упал ниже данной  трендовой полосы поддержки. Это указывает на то, что восходящий рынок длиться уже около 10 лет. Для финансовых рынков и истории − это ситуация очень удивительная.

Это осуществляется не просто так, поскольку в 2016 вмешалось правительство США в виде количественного смягчения. В 2018 году уже было присутствие и воздействие ФРС, алгоритм действий был изменен, процентные ставки не повышались, что стало выходом из ситуации обвала.

Скользящие средние

Кроме обычной трендовой полосы дополнительно можно задействовать скользящие средние. На графике выше их представлено три с периодами:

  • 50;
  • 100;

Расположение линий на графике указывает на то, какое настроение на рынке на данный момент. Можно говорить, что на данный период преобладает восходящее, и видно, что средние показатели установлены в необходимом порядке − чем меньше период ЕМА, тем ближе она к стоимости, цена при этом держится выше.

Учтите, что на рынке бывают ситуации когда МА на графике изменяют свое расположение. Как вариант, был рынок бычий, затем наступила корреляция 2016 года. МА предприняли действия для изменения расположения, стоимость также решила пойти ниже, но в результате ничего не произошло из-за действий QE.

Остается только держать руку на пульсе, поскольку вероятней всего в ближайшее время стоит ждать интересных событий, которые способны внести свою лепту в динамику движения финансовых рынков.

Источник

Спасибо за интерес к публикации на нашем сайте!

Как заработать в кризис? Инвестиции во время кризиса. Пассивный доход

Автор grandeflower в Финансовые советы

Куда вкладывать деньги в 2019 году, когда мировая экономика взбудоражена торговой войной? Что будет с политикой ЦБ? Как составить грамотный инвестиционный портфель, чтобы инвестиции оказались прибыльными и надежными? Рассмотрим вопрос, куда инвестировать деньги в ожидании и во время мирового финансового кризиса. Как заработать в кризис, какие инструменты лучше использовать, про эти и не только вопросы, мы поговорим далее.

Торговая война

На рынке всегда есть участники, которые начинают вызывать панику и предлагать сложить деньги, поскольку в ближайшее время будет кризис. Учтите, что далее описанная информация − это не рекомендация, а возможность самостоятельно проанализировать данные, а после лично принять решение относительно того, как действовать.

Да, торговая война − это плохо, она вредит экономике. Но, несмотря на это Дональд Трамп − это грамотный инвестор, часто он добивается целей. Торговая война − это временное явление, в ближайшее время можно ждать решения данного вопроса. Поскольку в США осенью 2020 года пройдут президентские выборы, ключевая декларация Трампа − услуги для роста фондового рынка и экономики страны в целом. Если Трамп передавит с торговыми войнами, его цели не будут достигнуты. Поэтому Трампу не выгодно загонять мировую экономику в тупик. Мы видим, как действующий президент давит на ЦБ, для снижения ставок, и вот уже ФРС говорил ранее, что это невозможно готовит рынок к стимулированию экономики. Поэтому по факту Трамп может провернуть нормальный сценарий, в результате которого получается, что и ставки ФРС снижены, что создает отличные условия для роста американского рынка акций, и при этом торговая сделка будет заключена, по итогу сделки тарифы двух стран США и Китая могут быть снижены.

Мировая экономика − это тонкая материя, всегда присутствуют грани, которые могут быть найдены, и в результате получаем негативное развитие событий. Это исключать нельзя.

В текущей ситуации можно предположить, что 30% от инвестиционного портфеля можно направить на акции и корпоративные облигации, если готовы брать на себя риск.

Какие акции достойны внимания?

У нас есть рынок США, который сейчас пребывает на высоком уровне. Но поскольку ФРС планирует снижать процентную ставку для поддержки экономики, понятно, что американский рынок будет расти и дальше, если не будет драматической ситуации. Потому что когда ЦБ закачивает дешевые деньги, мы видим рост фондовых индексов и всех основных акций. Возможно, не стоит безоглядно не стоит вкладываться во всех секторы, но можно присмотреться к более консервативным инструментам:

  • компании, связанные с добычей золота;
  • американские нефтедобытчики;
  • фирмы, связанные с потребительской активностью.

Обратите внимание, что многие корпоративные облигации сейчас в ситуации торговой войны предлагают себя по неплохим ценам. Это неплохой вариант для пополнения портфеля. Государственные облигации стран развивающихся рынков могут быть привлекательными, Мексика, Корея.

В принципе, когда торговая риторика смягчается, при этом ставка ФРС находится на низком уровне, обещает быть очень благоприятной для всех рисковых активов, если исходить из позитивного сценария.

В этом смысле российский рынок выглядит нормально. Здесь уходит премия за санкционный риск после публикации Мюллера. На данный момент можно не переживать относительно жестких санкций против РФ, вероятней всего были найдены общие условия выгодные для двух стран.

Относительно дивидендной доходности, России стала интересной, ситуация имеет предпосылки для улучшения ситуации в ближайшие несколько лет. Это закладывает неплохой фундамент для роста российского рынка, плюс еще и банк России снижает ставки.

Покупать лучше при снижении цены. Помните самое главное правило − когда рынки падают, все начинают распродавать портфели по невыгодным ценам. Правильные инвесторы покупают акции, когда на рынке льется кровь.

Инвестиции, сделанные в кризис, являются самыми прибыльными, но побеждают только бестарные инвесторы. Нужно помнить, что на истории финансовые рынки в большинстве случаев отрастают.

Негативная часть

 Нельзя быть уверенными на 100%, что события будут развиваться по положительному сценарию. На протяжении энного количества месяцев нас ожидает турбулентность на мировых рынках. Поэтому безоглядно набирать портфель рискованными инструментами неправильный подход.

В действующей ситуации нужно около 50% отводить на надежные государственные облигации. Это могут быть американские трежерис с разным сроком погашения, можно брать часть портфеля длинные, для обеспечения стабильной части портфель. Как вариант подходят и краткосрочные бумаги. Но еще помним о российских облигациях федерального займа, которые выглядят неплохо. Тем более видим приток нерезидентов активов. Часть облигационного портфеля можно диверсифицировать по странам, брать:

  • США;
  • Мексику;
  • Корею;
  • РФ.

Здесь нужно помнить, что в кризис держим часть инвестиций в коротких облигациях, это с одной стороны надежная парковка для денег, и в случае необходимости, когда рынки просели, можно быстро избавиться от облигаций и на кэш купить рисковые инструменты.

Остальные 20% портфеля лучше направить на золото. Это надежный защитный инструмент в рисковые времена и сейчас цена золото растет. Без данного элемента портфель представить нельзя.

Данный подход работает только, если мы создаем сбалансированный инвестиционный портфель. Кризис время зарабатывать, но исключительно при грамотном распоряжении средств. Важно разбивать вложения по категориям, только также результат будет положительным.

Рэй Далио

Известный инвестор, достойный внимания новых участников в сфере вложения средства. В кризис 2008-2009 годов, хедж-фонд Далио который управляет миллионами долларов, практически единственный показал доходность, причем хорошую. Это стало возможным благодаря реализации простой стратегии − инвестор держал большую часть средств клиентов в облигациях на протяжении кризиса, после продал их с хорошей доходностью и на дешевых уровнях купил акции, и смог прокатиться на волне восстановления, которая следует за любым рыночным крахом.

Популярный вопрос

Когда все падает, хочется сыграть на понижение в короткую, но данная стратегия не подходит для людей без необходимого уровня квалификации и достаточным капиталом. Продажа на фондовом рынке − это всегда риск, который становится катализатором неприятных последствий для начинающих инвесторов. Поэтому все таки лучше присматриваться к более выгодным уровням для покупки и ждать восстановления рынка.

Если мы рассматриваемым инвестиционный портфель ранее в статье речь идет о долгосрочной перспективе. Краткосрочные тактики − это зачастую финансовые пирамиды и мошенники, которые обещают за месяц получить 100% прибыль. Помните, что в кризис такие компании только активизируются, лучше работать на финансовых рынках: брокерские компании с лицензий от Банка России или зарубежные фирмы.

Пассивный доход во время кризиса − это реальность, но только при правильном подходе.

Источник

Спасибо за интерес к публикации на нашем сайте!